以更大力度打开需求端限制，激活房地产市场的内生动力

当前,我国房地产市场正处于深度调整的关键阶段，从“有没有”转向“好不好”的过程中，市场预期、供需关系、资金流动性都发生了深刻变化，稳定房地产市场，不仅关乎行业自身的健康发展，更关系到宏观经济大盘的稳定与金融体系的安全，在此背景下，建议进一步加大力度打开房地产需求端限制性政策，释放合理住房需求，增强市场内生动力，已成为当前和今后一个时期值得高度重视的政策取向。

需求端限制性政策的现实背景

过去几年,为遏制房价过快上涨，多地实施了包括限购、限贷、限售、限价在内的“四限”政策，这些政策在特定历史时期有效抑制了投机炒作，促进了市场降温，但随着房地产市场供求关系发生重大变化，部分城市已从“过热”转向“过冷”，商品房库存上升、去化周期拉长、房企销售回款压力加大，若继续维持过严的需求端限制，不仅抑制了刚性和改善性住房需求，也在一定程度上阻碍了市场自我修复能力的恢复。

加大力度打开需求端限制的必要性

释放合理住房需求是稳定市场的关键抓手,住房需求是真实存在的，随着城镇化持续推进、居民收入水平提高以及家庭结构变化，改善性住房需求依然庞大，尤其是在人口流入较多的一二线城市和部分强三线城市，新市民、青年人的首套购房需求以及多子女家庭的换房需求仍然旺盛，适时放宽限购区域、优化购房资格认定、降低首付比例和贷款利率，能够有效降低购房门槛，提振市场信心。

激活改善性需求有助于打通“卖旧买新”链条，当前不少城市二手房挂牌量高企，一个重要原因在于“卖一买一”的置换链条不畅，若能在限购套数、首套房认定、税费减免等方面给予改善性需求更多支持，认房不认贷”的全面落实、卖旧买新个税退还等，就能加快二手房流通，带动新房去化，形成良性循环。

因城施策、精准发力是政策优化的科学路径，我国城市之间房地产市场分化明显，一二线城市与三四线城市、人口流入地与流出地的基本面差异巨大，打开需求端限制不能“一刀切”，而应鼓励各地根据自身库存水平、人口流动趋势和房价稳定性，灵活调整政策力度，对于库存高企、去化压力大的城市，可以先行取消或大幅放宽限购限贷；对于热点城市，则可采取“小步快走”方式，逐步优化。

配套政策协同发力,确保政策效果

打开需求端限制性政策,并不意味着放任市场无序发展，需要配套做好以下几方面工作：

一是加强金融支持,银行机构应合理满足居民购房信贷需求，尤其是首套和改善性住房贷款，优化贷款审批流程，降低合理自住需求的融资成本。

二是优化土地供应结构,根据人口和需求变化，调整供地规模与节奏，避免在需求不足地区继续大量供地，从源头上防止新的库存积压。

三是完善住房保障体系,在释放商品住房市场需求的同时，加快保障性租赁住房、公租房等建设，确保中低收入群体、新市民的住房需求得到兜底保障，形成“低端有保障、中端有支持、高端有市场”的多层次住房供应格局。

四是稳定市场预期,政策出台后，需加强宣传解读，引导社会正确理解政策意图，防止市场出现大起大落，继续坚持“房住不炒”定位，防止投机炒作卷土重来。

房地产市场的平稳健康发展,离不开供需两端的动态平衡，在供给端风险逐步化解的同时，进一步加大力度打开需求端限制性政策，是顺应市场变化、回应民生关切、稳定经济大盘的务实之举，只要坚持因城施策、精准调控，并辅以金融、土地、税收等配套政策协同发力，就有望逐步修复市场信心，推动房地产市场实现软着陆和高质量发展，为经济社会持续健康发展提供有力支撑。